WOZ-uitspraak Gerechtshof Leeuwarden,
d.d. 01-04-2004 Littenseradiel
Samenvatting
De gemeente Littenseradiel heeft een woning (waardepeildatum 1 januari 1999) voor de WOZ getaxeerd op (uiteindelijk) € 163.000,–. De woning was op het moment van aanvang van het tijdvak (2 januari 2001) nog in aanbouw en voor 80% gereed. Was de woning helemaal gereed geweest, dan had de WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 hoger gelegen.
De eigenaar van de woning pleitte bij het Hof voor een verlaging van deze WOZwaarde, omdat de woning volgens hem hinder (geluid en slagschaduw) van een windturbine ondervond die op een afstand van 750 meter van de woning was gesitueerd.Ter onderbouwing van de waarde had de gemeente onder meer een referentie-woning opgegeven die op 16 mei 2002 was verkocht en die op kortere afstand (450 meter) van dezelfde windturbine was gelegen. De woning was verkocht voor een bedrag van € 238.000,- en was voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 (waardepeildatum 1 januari 1999) voor de WOZ gewaardeerd op circa € 200.000,-. De gemeente taxeerde de waarde van de woning, indien deze volledig afgebouwd was geweest, op € 207.000,–.
Daarbij was de windturbine buiten beschouwing gelaten vanwege de afstand van 750 meter, en het feit dat vergelijkbare woningen, op kortere afstand van dezelfde turbine op bedragen van rond de € 200.000,– waren gewaardeerd voor de WOZ (waardepeildatum 1 januari 1999), waarbij de aanwezigheid van windturbines ook niet had geleid tot een vermindering. Dat deze waarderingen reëel (althans niet te hoog) waren bleek onder meer uit de verkoopwaarde van één van deze vergelijkingsobjecten. Dit object was op 16 mei 2002 verkocht voor € 238.000,-. Het Hof vond dat de onderbouwing van de gemeente, waarin geen verlaging van de WOZ-waarde was opgenomen die een relatie had met de aanwezigheid van de windturbine voldoende was en oordeelde voorts ten aanzien van de vergelijkingsobjecten als volgt: het Hof acht hierbij van belang dat deze woningen op een vergelijkbare, dan wel op een aanzienlijk kortere afstand en windrichting zijn gelegen van één of meerdere windturbines.
Overigens dient bedacht te worden dat het gebruik van referentie-objecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen kunnen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde dienen. Daarbij is het niet noodzakelijk dat sprake is van identiek, dan wel identiek gelegen woningen. Het betreft hier derhalve een casus waarbij voor het eerst aan de hand van vergelijkingsobjecten, die ook in hun positionering ten opzichte van een windturbine vergelijkbaar waren, door de gemeente werd onderbouwd dat de aanwezigheid van een windturbine in de omgeving geen vermindering van de WOZ-waarde tot gevolg hoefde te hebben. Het Hof heeft deze waardering en de onderbouwing ervan volledig onderschreven.
Bron: Mr. J.H.M. Berenschot, Advocatenkantoor CMS Derks Star Busmann, november 2005