Bron:
Analyse jurisprudentie over WOZ-waarde objecten nabij windturbines, d.d. 16-11-2005
Auteur: Mr. J.H.M. Berenschot, Advocatenbureau CMS Derks Busmann.
Samenvatting, conclusies en aanbevelingen
In dit rapport staat de vraag centraal in hoeverre de recente arresten inzake WOZwaardedaling
door windturbines een algemene strekking (kunnen) hebben. Met andere
woorden: betekenen deze arresten dat onroerende zaken die zijn gelegen in de omgeving van
één of meer windturbines in de toekomst lager gewaardeerd moeten worden voor de WOZbelasting?
Uit vier relevante casussen blijkt dat er drie elementen van belang zijn: geluidshinder,
slagschaduwhinder en visuele hinder door windturbines.
Samenvatting en conclusies geluidshinder en WOZ-waardering
Als met behulp van vergelijkingsobjecten kan worden aangetoond dat er geen sprake is van
(markt)waardevermindering door geluid, kan bijstelling van de WOZ-waarde achterwege
blijven. Bij gebreke van dergelijke vergelijkingsobjecten geldt dat wellicht geen bijstelling van de
WOZ-waarde nodig is, indien de turbine aan de wettelijke geluidsnormen voldoet. Dat kan
aangetoond worden door een eenduidige, algemeen geaccepteerde geluidmeting.
Verder geldt dat er, indien er aanleiding is voor bijstelling van de WOZ-waarde wegens
geluid, de omvang van de vermindering afhankelijk is van de afstand tussen de woning en de
windturbine. Indien een gemeente geen rekening houdt met geluid of een door haar gehanteerd
minderingspercentage niet goed motiveert, bestaat het risico dat de taxatie van de eigenaar
van de woning door de rechter wordt overgenomen.
Samenvatting en conclusies slagschaduwhinder en WOZ-waardering
Als er een werkende sensor (stilstandvoorziening) is geplaatst is er feitelijk geen sprake meer
van slagschaduwhinder en kan een bijstelling van de WOZ-waarde achterwege blijven.
Als een werkende sensor ontbreekt, geldt hetzelfde als hierboven opgemerkt bij geluid.
Indien een gemeente geen rekening houdt met slagschaduw of een door haar gehanteerd
minderingspercentage niet goed motiveert, bestaat het risico dat de taxatie van de eigenaar
van de woning door de rechter wordt overgenomen.
Samenvatting visuele hinder en WOZ-waardering
Als met behulp van vergelijkingsobjecten kan worden aangetoond dat er geen sprake is van
(markt)waardevermindering door visuele waarneembaarheid, kan bijstelling van de WOZwaarde achterwege blijven. Indien dergelijke vergelijkingsobjecten ontbreken kan er sprake zijn van visuele hinder die leidt tot bijstelling van de WOZ-waarde. De afstand waarbij nog sprake kan zijn van visuele
hinder is (evident) groter dan bij geluidhinder en of slagschaduwhinder.
Visuele hinder is niet objectief meetbaar. Desalniettemin, indien een gemeente geen rekening
houdt met visuele hinder of een door haar gehanteerd minderingspercentage niet goed
motiveert, bestaat het risico dat de taxatie van de eigenaar van de woning door de rechter
wordt overgenomen.
Aanbevelingen aan gemeenten
– Onderbouw WOZ-waarde bij voorkeur met vergelijkingsobjecten die ook in de
nabijheid van windturbines zijn gelegen
– Onderbouw WOZ-waardebepaling met rapporten (bijv. geluidmeting en
slagschaduwmeting).
– Visuele hinder is relatief/subjectief. Als gemeente dient u dit per geval bij plan- en
besluitvorming inzichtelijk te maken. Dat geldt voor windturbines, net als dat voor
andere ingrepen vanuit de gemeentelijke ruimtelijke ordeningstaak geldt. Het
ontwikkelen van een methodiek om visuele hinder te meten en te waarderen kan daarbij
behulpzaam zijn, maar zou niet noodzakelijk voor windturbines in het bijzonder hoeven
te worden ontwikkeld.
– Laat onroerend goed na de bouw van of na de besluitvorming die windturbines mogelijk
maakt hertaxeren. Deze taxatierapporten dienen ter onderbouwing van een eventuele
verandering van de toekomstige WOZ-waardering.
Voor volledige tekst van rapport:
Klik dan aan: Windenergie en W.O.Z.